一、关于合同履行不能问题

对于合同之债，在债权实现即合同履行过程中难免会遇到各种障碍而导致合同履行不能，作为法律上的概念，履行不能并非仅指物理上的不能，而且指依照一般社会观念或交易观念，不可期待债务人实现债务履行。

“一房二卖”是审判实践中经常遇到的一种房屋买卖合同纠纷类型。通常指出卖人同时或先后将同一特定房屋出卖给两个（甚至三个、四个等）不同的买受人。一房二卖必然导致各买受人履行都希望办理房屋过户登记手续，显然，这在客观上是不可能的，此时出卖人只能向一个人买受人履行转移房屋所有权的义务，而对于买受人来说，此时便出现了合同履行不能的情形。履行不能情形的发生往往会导致合同目的在客观上无法实现，以致相应债权予以消灭或转化为损害赔偿之债。

在合同履行期间，出卖人将房屋卖给其中一个买受人，并已办理房屋所有权转移登记。因诉争房屋已不在出卖人名下，因此出卖人与其他买受人之间的房屋买卖合同在客观上已无法履行，此时，其他买受人只能要求出卖人承担违约责任，即损害赔偿责任。

二、数份合同的效力问题

（一）有效合同情形

“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。

若签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为出卖人所有。出卖人有权再次向其他人出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故对于两份（甚至多份）房屋买卖协议均应当属于有效的买卖合同。

（二）无效合同情形

恶意串通的情况下先买者的无效请求权。上述谈及的前后两个合同都有效是在双方没有恶意串通的情况下，我国合同法第五十三条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”是“合同无效”的法定事由之一。

三、合同履行：优先履行考量

债权平等，是指同一特定标的的成立多个买卖合同，且每个买卖合同均依法成立生效的前提下，买受人在要求出卖方履行合同以实现其订立合同时，先买受人并不因订立合同在先而具有优先的权利。

债权平等性导致的一个必然结论是，相同情形下，针对同一标的订立的合同都具有保护和履行的必要性。然后在标的特定情形下，只能就其中一个进行履行。由此，某个债权优先履行规则的确定，需要综合考虑契约自由、社会效率、交易安全、社会政策等多项价值。

在“一房二卖”的审判实践中，主要遇到的问题是，多个买卖合同均有效且买受人均主张继续履行合同时，应优先保护何种买受人的主张。人民法院主要按以下顺序考虑：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以认定。

上述规则充分考虑了各项因素对于合同履行的影响力大小，作为一房二卖合同纠纷案件审理的指导依据，即具有正确性，也利于实现同案同判和司法统一。

四、违约及赔偿责任

（一）卖方违约责任承担方式及范围

1、针对房地产开发企业作为出卖人

根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、针对二手房买卖中普通出卖人

买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息，若在买卖合同中约定违约金则适用该违约金约定；因出卖人违约造成买受人损失的，则适用《合同法》、《民法通则》相关损失赔偿规定。

（二）中介机构责任承担方式及范围

一般意义上的房产中介公司是居间人，其行为范围局限于为买卖双方报告订立合同的机会、提供媒介服务。

房屋买卖涉及的标的巨大，也存在较大的交易风险。中介公司应“如实报告有关订立合同事项”的义务应该包括两个方面：

一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；

二是应对委托人提供的资料应当如实向买房人报告，以确保其提供信息的真实性。如，到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、明晰、有无被抵押或出售等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况与居住情况等。

案例：北京某房地产经纪公司作为居间人，在郭某与康某签订房屋买卖协议时没有尽到审慎的审查义务，且在明知涉诉房屋已经与他人办理网签手续的情况下，与出卖人隐瞒事实真相，与买房人签订《解约协议书》，损害了买房人的利益，故该中介公司违反了居间人的忠实义务，应当承担相应的责任。

相关损害赔偿责任。根据《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中，北京某房地产经纪公司违反了忠实义务，在郭某与康某的房屋买卖过程中，疏于审查房屋的实际状况，后明知涉诉房屋已经与他人办理网签手续的情况下，仍向郭某隐瞒该情况，其在居间服务过程中存在明显过错，故法院判决返还中介服务费是符合法律规定的。

值得一提的是，本案当事人并未对中介公司提出损害赔偿要求，而是依合同提出违约责任之诉，故法院对于郭某要求中介公司对出卖人欠款承担连带责任的请求不予支持也是正确的。

居间人有过错的情况下应当承担侵权责任。基于居间人的过错行为使委托人造成经济损失的，应依《合同法》承担相应的赔偿责任，此责任的承担以居间人的过错为前提，属民法上的侵权责任。对于居间人应当承担多少比例的赔偿责任问题，作为房屋的买受人和出卖人，双方都有义务对所交易的房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，居间人所起的作用往往只是提供材料、推荐、介绍等，是否交易的决定权还存在于当事人双方之间，故当事人本人应对损失赔偿承担主要责任。

居间人在居间过程中存在过错，对双方提供的资料未尽到必要的审查义务，应按照居间人的过错程度酌定其赔偿责任的范围。

但实践中，从事房地产中介服务的经济体除了房地产经纪合同外，房地产置业顾问公司、房地产咨询公司、房地产信息中心，还有为数不多的物业管理公司也开展房屋租售服务业务。基于此，在审判实践中针对具体个案一定要首先对房地产中介的法律地位进行定性，依据其所提供服务的种类、性质判定其是居间人、代理人或是真实的出卖人，进而判定是居间合同、委托合同抑或是买卖合同关系，而非先入为主地依据居间合同关系进行事实认定，责任分配，进而损害合同相对方的权益。